Nachdem auf diesem Blog bereits auf
Vor- und Nachteile einer WG eingegangen wurde und erst vor kurzem das
Problem Studienplatzklage thematisiert wurde, soll es in diesem
Beitrag erneut um die Themen Wohngemeinschaft und Recht gehen: Das
Mietrecht in der WG.
Auswahl der WG: Was ist am
wichtigsten?
Die wahrscheinlich wichtigste
Information ist jene, die das Modell der WG betrifft. Hierbei kann
nämlich in zwei Arten unterschieden werden:
Option 1: Die
erste Möglichkeit sieht vor, dass alle Bewohner einer Wohnung
gemeinsam eine Partei des Mietvertrages darstellen. Deshalb ist bei
diesem Modell die maximale Anzahl an Mitbewohnern festgelegt.
Scheidet ein Bewohner aus, muss ein neuer den Mietvertrag auch aus
diesem Grund übernehmen. Doch hat der Vermieter hier ein Wörtchen
mitzureden: Er kann zum einen im Mietvertrag festlegen, dass
überhaupt kein Mieterwechsel stattfinden darf, und zum anderen darf
er Mieter einfach entlassen und selbst Nachfolger bestimmen.
Rechtlich wichtig ist bei der ersten
Option, dass der gesamte Mietvertrag seitens der Mieter von allen
Bewohnern gekündigt werden muss. Möchte ein Vermieter eine
Wohngemeinschaft auflösen, so muss jener ebenso allen Mietern
kündigen.
Option 2: Hierbei
ist eine Person eine Partei des Mietvertrages. Dieser Hauptmieter
darf weitere Bewohner zur Untermieter aufnehmen, wobei hier die
maximale Anzahl an Untermietern zumeist auch im Hauptmietvertrag
festgelegt ist. Beim Einzug in eine solche WG sollte abgeklärt
werden, ob der Hauptmieter eine personengebundene oder eine generelle
Erlaubnis zur Untervermietung besitzt. Im ersten Fall darf dann jener
nämlich nur neue Mitbewohner aufnehmen, wenn dies vom Vermieter
abgesegnet wurde. Bei einer generellen Erlaubnis kann der Hauptmieter
jedoch ohne Zustimmung und je nach Laune Bewohner entlassen und
aufnehmen. Die Unterteilung in generelle oder personengebundene
Erlaubnis ist später bei der Haftung von Bedeutung.
Aus diesem Grund kommt dem Hauptmieter
eine Treuhand-Funktion in Beziehung zu dessen Mietern zu. Hier ist
also Vorsicht geboten.
Wer haftet in einer WG?
Die Mietverbindlichkeiten in einer
Wohngemeinschaft unterteilen sich in:
a) Primärverbindlichkeiten:
- vor allem die Miete
- hier haften alle Mitglieder
unbeschränkt und persönlich gemäß §§ 427,421 ff. BGB wegen
gemeinschaftlicher Mitverpflichtung
- zahlt jemand die Miete nicht, so muss
definitiv nur diese Person dafür aufkommen
b) Sekundärverbindlichkeiten:
- Stromkosten, Schäden usw.
- in der Option 1 der Mietmodelle
haftet nur die Person, welche eine vertragliche Pflicht verletzt hat
(§ 425 BGB und § 425 Abs 1 in Verbindung mit Abs. 2 BGB)
- in der Option 2 haften alle
Mitglieder bei Verletzung einer Sekundärverbindlichkeit eines
Mitbewohners (§ 278 BGB oder § 31 BGB)
Mieterwechsel: Was ist beim Ein- und
Auszug zu beachten?
Auch hier gibt es je nach Modell des
Mietvertrages Unterschiede.
Einzug in eine WG:
Soll ein freier Platz in einer WG
wieder gefüllt werden, so muss in der Option 1, bei der alle Mieter
eine Partei des Mietvertrages sind, der Mietvertrag des Vormieters
durch den Nachmieter übernommen werden. Deshalb müsste das neue
Mitglied in diesem Wohnverhältnis theoretisch auch für die bis dato
durch den Vormieter angefallenen Mietverbindlichkeiten aufkommen.
Praktisch ist dies jedoch nicht haltbar, weshalb im Mietvertrag eine
Klausel vorhanden sein sollte, die jenen Umstand ausschließt.
In der Option 2 hängt der
Mieterwechsel wie oben bereits erwähnt von der Art der Erlaubnis zur
Untervermietung durch den Hauptmieter ab. Prinzipiell handelt es sich
bei diesem WG-Modell jedoch nicht um eine Übertragung des
Mietvertrages. Verfügt der Hauptmieter über eine generelle
Erlaubnis, kommen harte Haftbestimmungen auf den Einziehenden zu, da
dieser für mögliche Mietverbindlichkeiten eines Vormieters
aufkommen muss. Hier ist keine Abänderung im Mietvertrag möglich.
Ist die Erlaubnis jedoch personengebunden, so gilt diese Bestimmung
nicht.
Auszug aus einer WG:
Hier müssen bei Option 1 wie auch beim
Einzug alle Mitglieder und auch der Vermieter einem Wechsel der
Mieter zugestimmt haben. Auch sollte im Vertrag dabei angegeben sein,
dass der ausziehende Bewohner nicht für die zukünftigen
Mietverbindlichkeiten des Nachmieters haften muss. Wichtig ist, dass
der Auszugswunsch vom Mieter abgesegnet werden muss, da der Auszug
allein als Auflösung des Mietverhältnisses nicht ausreicht.
Für Option 2 gilt für das Ausscheiden
das gleiche, wie für den Einzug: Ist die Erlaubnis zur
Untervermietung generell, so muss das ausziehende Ex-WG-Mitglied für
fünf weitere Jahre nach dem Auszug für Mietverbindlichkeiten
aufkommen. Ist die Erlaubnis personengebundener Art, so entfällt
diese Klausel.
Zusammenfassung: Genau hinschauen
Die Option 1 ist die häufigste, da sie
am einfachsten ist. Doch hier besitzt der Vermieter viel Macht. Es
ist unbedingt darauf zu achten, dass ein- oder ausziehendes Mitgliede
nicht für die Mietverbindlichkeiten des Vor- bzw. Nachmieters haften
muss.
Die Option 2 bietet den Mietern mehr
Freiheiten, doch ist gerade der Fall einer generellen Erlaubnis zur
Untervermietung mit harten Haftungspflichten verbunden. Sollte sich
also für eine WG dieses Modelltyps entschieden werden, so sollte das
Augenmerk darauf liegen, das zum einen der Hauptmieter
vertrauenswürdig erscheint und dieser zum zweiten nur über eine
personengebundene Erlaubnis verfügt.
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